634 Sayılı KMK da ( kat mülkiyeti kanunu ) D ) Yönetici bendinde, Madde 34 şöyle ifadelendirmiş bu konuyu: (( Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı, hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. )) Burada ifade gayet açık. Yönetici bunun dışında başka bir yolla atanamaz demektir. Vatandaşlarımızın bir çoğunda oluşan hatalı algı, KMK C) bendinde yeter sayı başlığı altında Madde 30 da zikredilen (( Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğu ile karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde ikinci toplantı en erken 7, en geç 15 gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. )) Burada kanun koyucu yönetici seçiminden değil, toplantı ve kararlar başlığından bahsetmektedir. Halk arasında yaygın kanaat ise bu usul ile yönetici seçmek ve bunun yasal olduğunu zannetmek şeklindedir. Oysa ki kaçıncı toplantı olursa olsun yöneticinin seçilme şartı ayrı bir madde ile tahsislenmiş bunun dışındaki yol ve yöntemler kabul edilmemiştir.
KMK 5. bölüm B bendi, Madde 28 Yönetim planı tanımını yapmaktadır. (( Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat
maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak
anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi
haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün
(Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. )) Kanundan da anlaşılacağı üzere yönetim planı mevcut yapının kullanımından değiştirilme şekline, muafiyetlerden borçlanmalara kadar bir çok konuyu yasallaştıran ve malik, kiracı, kullanıcı, yönetici, denetçi, personel vb. yapı ile ilişkili tüm kişi, kurum ve organları bağlamaktadır. Hal böyle olunca yönetim planı olmadan yapının yasal olarak yönetilmesi ve denetimi de mümün olmayacaktır. Alınan karar ve yapılan işlerin meşruiyeti de yönetim planı ile mümkün olur.
Maalesef birçok site yönetimi bu konuda hatalı uygulama ile gereksiz yere vergi tahakkuk ettirerek ödeme yaptırmakta, oysa bir kısım personel doğru tanımlama ile vergiden muaf tutulabilmekte ve site bütçelerine bu konuda yük getirilmeyerek ciddi maddi kazançlar sağlanabilmektedir. Site yöneticiliğine bağlı olarak çalışanlara yapılan ücret ödemelerinin, Gelir Vergisi Kanunu 23. maddesinin 6 numaralı bendine göre, Gelir Vergisinden şu şartlarda istisna edilebilir.
a-Özel fertler tarafından çalıştırılan hizmet erbabının evlerde, bahçelerde, apartmanlarda müstakil meskenlerde, ferdileşmiş yapı kooperatifi şeklinde yapılmış sitelerde, kurum veya kuruluşların malik oldukları lojmanlarda ve ticaret mahalli olmayan sair yerlerde çalışması,
b-Çalışan kişilerin, orta hizmetçiliği, süt nine, dadılık, bahçıvanlık, kapıcılık ve kalorifercilik gibi hizmetlerde çalışması,
c-Apartmanlarda, müstakil meskenlerde, ferdileşmiş yapı kooperatifi şeklinde yapılmış sitelerde, kurum veya kuruluşların malik oldukları lojmanlarda çalışan ve (b) bendinde belirtilen kişilerin ücret ödemelerinin malikleri tarafından ödenmesi gerekmektedir.
Bu açıklamalara göre; meskenlerde (apartmanlarda ), sitelerde ve yapı kooperatiflerin kat mülkiyeti yönetim kuruluşuna devredilmiş apartman yöneticiliği tarafından çalıştırılan; temizlikçi, bahçıvan, kapıcı ve kalorifercilere ödenen ücretlerin, gelir vergisinden istisna edilmesi, bunların dışında çalışan şoför, elektrikçi, büro personeli, muhasebeci ve idare müdürü, avukat, v.b. diğer personele ödenen ücretlerin ise, Gelir Vergisi Kanunu 61. maddesine göre ücret olarak gelir vergisine tabi tutulması gere
